Дохід у 4 ДФ при різниці між договірною ціною та оцінкою майна

Головне управління ДПС в Одеській області, опубліковано 02 березня 2026 о 14:22 Розділ: Новини

Яку суму доходу необхідно відображати нотаріусу / ЮО – посереднику у додатку 4 ДФ до Розрахунку за операцією купівлі-продажу нерухомого / рухомого майна між ФО, якщо в договорі одночасно вказана договірна ціна об’єкта відповідного майна та його оціночна вартість?

Головне управління ДПС в Одеській області інформує, що порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого / рухомого майна регулюється ст.ст. 172 – 173 розд. IV Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VІ (далі – ПКУ).

Відповідно до п. 172.3 ст. 172 ПКУ дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Згідно з абзацом другим п. 173.1 ст. 173 ПКУ дохід від продажу об’єктів рухомого майна (крім легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів) визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості цього об’єкта, визначеної згідно із законом.

Разом з тим, дохід від продажу легкового автомобіля, мотоцикла, мопеда визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче середньоринкової вартості відповідного транспортного засобу або не нижче його оціночної вартості, визначеної згідно із законом (за вибором платника податку) (абзац третій п. 173.1 ст. 173 ПКУ).

Відповідно до п. 172.4 ст. 172 ПКУ під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до п. 172.3 ст. 172 ПКУ, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.

Державний нотаріус (державна нотаріальна контора) щомісяця, а приватний нотаріус щокварталу в порядку, встановленому розд. ІV ПКУ для податкового розрахунку, подають до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію за формою такого податкового розрахунку, в якій зазначають відповідно відомості про посвідчені державними нотаріусами протягом звітного місяця, а приватними нотаріусами протягом звітного кварталу (з розбивкою по місяцях звітного кварталу) договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи інформацію, передбачену податковим розрахунком, подання якого передбачено п.п. «б» п. 176.2 ст. 176 ПКУ, у тому числі ціну (вартість) договорів та суму сплаченого податку у розрізі кожного договору.

Згідно з п. 173.4 ст. 173 ПКУ під час проведення операцій з відчуження об’єктів рухомого майна в порядку, передбаченому ст. 173 ПКУ:

нотаріус посвідчує відповідний договір купівлі-продажу об’єктів рухомого майна (крім легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів) за наявності документа про оцінку майна та документа про сплату до бюджету продавцем податку, обчисленого виходячи із ціни, зазначеної в договорі;

при продажу легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів відповідні договори посвідчуються нотаріусом за наявності документа про сплату до бюджету продавцем податку, обчисленого виходячи із зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче середньоринкової вартості таких транспортних засобів;

якщо при продажу легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів проводиться їх оцінка відповідно до закону, нотаріус посвідчує відповідні договори за наявності документа про сплату до бюджету продавцем податку, обчисленого виходячи з такої оціночної вартості таких транспортних засобів, та документа про оцінку транспортних засобів.

Державний нотаріус (державна нотаріальна контора) щомісяця, а приватний нотаріус щокварталу в порядку, встановленому розд. ІV ПКУ для податкового розрахунку, подають до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію за формою такого податкового розрахунку, в якій зазначають відповідно відомості про посвідчені державними нотаріусами протягом звітного місяця, а приватними нотаріусами протягом звітного кварталу (з розбивкою по місяцях звітного кварталу) договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи інформацію, передбачену податковим розрахунком, подання якого передбачено п.п. «б» п. 176.2 ст. 176 ПКУ, у тому числі ціну (вартість) таких договорів та суму сплаченого податку у розрізі кожного договору.

Водночас відповідно до абзацу другого п. 173.3 ст. 173 ПКУ у разі продажу об’єкта рухомого майна за посередництвом юридичної особи (її філії, відділення, іншого відокремленого підрозділу) або представництва нерезидента чи фізичної особи – підприємця або укладення та оформлення договорів відчуження транспортних засобів у присутності посадових осіб органів, які здійснюють реєстрацію (перереєстрацію) транспортних засобів, такий посередник або відповідний орган виконує функції податкового агента стосовно подання до контролюючого органу інформації про суму доходу та суму сплаченого до бюджету податку в порядку та строки, встановлені для податкового розрахунку, а платник податку під час укладання договору зобов’язаний самостійно сплатити до бюджету податок з доходу від операцій з продажу об’єктів рухомого майна.

Форму Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску (далі – Розрахунок) та Порядок заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску (далі – Порядок) затверджено наказом Міністерства фінансів України від 13.01.2015 № 4.

Отже, нотаріус / юридична особа – посередник надає вищевказану інформацію контролюючим органам шляхом заповнення відповідних граф додатка 4ДФ «Відомості про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору» (далі – додаток 4ДФ) до Розрахунку, де, зокрема, у графі 3а «Сума нарахованого доходу» відображається (за звітній місяць) дохід фізичної особи відповідно до ознаки доходу згідно з додатком 2 «Довідник ознак доходів фізичних осіб» до Порядку.

Таким чином, якщо у договорі купівлі-продажу нерухомого / рухомого майна неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості (крім легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів) між фізичними особами одночасно вказана договірна ціна об’єкта та його оціночна вартість, нотаріус у додатку 4ДФ до Розрахунку відображає суму доходу платника податку, отриманого від продажу об’єкта відповідного майна, яка визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості цих об’єктів. У разі якщо об’єкт рухомого майна (крім легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів) продається за посередництвом юридичної особи цей посередник у додатку 4ДФ до Розрахунку відображає дохід від такого продажу, також, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі- продажу, але не нижче оціночної вартості.

У разі продажу платником податку легкового автомобіля, мотоцикла, мопеда нотаріусом / юридичною особою – посередником відображається сума доходу платника зазначена у договорі купівлі-продажу, яка не може бути нижчою або середньоринкової вартості відповідного транспортного засобу або оціночної вартості об’єкта (за вибором платника податку).