Хто визначає черговість продажу об'єктів нерухомого майна?

Головне управління ДПС в Одеській області, опубліковано 22 серпня 2025 о 12:19 Розділ: Новини

Головне управління ДПС в Одеській області інформує, що порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна визначено статтею 172 Податкового кодексу України (зі змінами, далі – ПКУ), згідно із пунктом 172.4 якої передбачено зокрема, що під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об'єкта нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пункту 172.3 статті 173 ПКУ, та документа про сплату податку на доходи фізичних осіб (далі – податок) до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази даних звітів про оцінку інформацію про ціну договору купівлі-продажу.

При цьому, сума податку визначається та самостійно сплачується через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей зокрема, особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (пункт 172.5 статті 172 ПКУ).

Одночасно з дією пункту 172.4 статті 172 ПКУ, якщо стороною договору купівлі – продажу, міни чи іншого відсудження об'єкта нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (пункт 172.7 статті 172 ПКУ).

Крім того, статтею 655 Цивільного кодексу України визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі, відноситься до форми окремих видів договорів купівлі-продажу.

Враховуючи викладене, черговість продажу об'єктів нерухомого майна визначає фізична особа, яка продає такі об'єкти.

Разом з тим, згідно з главою 7 розділу I Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 та відповідно до статті 46 Закону України від 02 вересня 1993 року № 3425-ХІІ "Про нотаріат", нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій.

Відповідно до статті 42 Закону України № 3425 нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також у передбачених законом випадках після сплати до бюджету податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів. Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості обов'язково використовує також відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (стаття 46 прим. 1 Закону України № 3425).

Отже, під час вчинення нотаріальних дій нотаріус зобов'язаний перевірити черговість продажу об'єктів нерухомого майна з метою визначення обов'язку сплати фізичною особою податку до бюджету.